Sập Bẫy Tài Chính Khi Đầu Tư Bất Động Sản
Việc sử dụng đòn bẩy tài chính là 1 điều hết sức bình thường trong các giao dịch kinh doanh, tuy nhiên đây là một con dao hai lưỡi, mà dao hai lưỡi thì chỉ nên dành cho những người thật sự kinh nghiệm. Vì vậy đòn bẩy tài chính chỉ hiệu quả cho những nhà đầu tư lâu năm, sẵn sàng chấp nhận rủi ro
Với nhà đầu tư bất động sản giai đoạn 2018-2023 sử dụng đòn bầy tài chính (Margin BĐS)đã là tử huyệt chết người đối với nhiều nhà đầu tư, giai đoạn này nhiều nhà đầu tư đã sử dụng đòn bầy tài chính lên đến tỷ lệ 1:6 ( vay ngân hàng mua nhà từ 70% -80% giá trị tài sản) điều cực kỳ rủi ro ngay cả thị trường chứng khoán là nơi mọi người chấp nhận rủi ro cao nhất cũng không dám dùng, trên thị trường chứng khoán nhà đâu tư lạc quan lắm cũng chỉ sử dụng tỷ lệ 1:2 đến 1:3.
Ví dụ: Nếu NĐT đang có tài sản là 100 triệu (cả cổ phiếu và tiền), CTCK cho phép NĐT mua đến 150 triệu, như vậy tỉ lệ đòn bẩy là 1:1.5. Nếu CTCK cho phép NĐT mua đến 200 triệu, thì tỉ lệ đòn bẩy là 1:2 và nếu CTCK cho phép NĐT mua đến 300 triệu, như vậy NĐT có được tỉ lệ đòn bẩy là 1:3.
Với những cổ phiếu tốt nhất trên thị trường hiện giờ thì Ủy ban chứng khoán nhà nước cũng chỉ cho phép CTCK cho NĐT vay với tỉ lệ 50%, tức là NĐT có thể sử dụng tỉ lệ đòn bảy tối đa là 1:2. Tuy nhiên, một số CTCK có thể lách luật cho phép NĐT sử dụng tỉ lệ đòn bảy cao hơn lên đến 1:3, thậm chí 1:4 khi NĐT mua những cổ phiếu tốt mà CTCK có thể kiểm soát được rủi ro.
Trên thị trường chứng khoán khi nào Nên/Không nên sử dụng margin?
Việc dùng margin cũng như sử dụng một con dao hai lưỡi, mà dao hai lưỡi thì chỉ nên dành cho những người thật sự kinh nghiệm. Vì vậy margin chỉ hiệu quả cho những nhà đầu tư lâu năm, sẵn sàng chấp nhận rủi ro. Một cách vắn tắt thì:
sử dụng Margin bất động sản - Bẫy tài chính
Điều này đã lý giải nguyên nhân giai đoạn 2020-2023 nhiều nhà đầu tư đã “Cháy tài khoản” khi đầu tư bất động sản, không nhưng thế vẫn còn vướng trách nhiệm pháp lý về sau với ngân hàng. Trong thị trường chứng khoán khi cháy tài khoản có nghĩa khoản đầu tư mình mất trắng và về số 0 tròn chĩnh là xong, tuy nhiên trong đầu tư bất động sản khi bạn vay ngân hàng thế chấp tài sản với tỷ lệ vốn bỏ 20-80, cho dù khi thị trường xuống bạn có thể chấp nhận mất trắng 20% vốn đã bỏ, nhưng khi tài sản thanh lý ngân hàng không thu đủ 80% của họ bạn vẫn phải có trách nhiệm hoàn trả thêm phần còn thiếu đó.
Năm 2018 -2023 nhiều nhà đầy tư mua căn hộ, shophouse, biệt thự biển hàng chục tỷ nay đã phải bỏ cọc, mất phần vốn ban đầu hàng tỷ đồng khi thị trường bất động sản đóng băng, lãi suất tăng cao, và đã “Cháy” tài khoản, điều mà tưởng chừng chỉ dùng cho giới đầu tư các tài sản rủi ro như chứng khoán, tiền ảo...
Vậy nguyên nhân do đâu nhà đầu tư bất động sản có sự mất mát lớn như thế? Như trên đã chia sẻ thời gian qua các nhà đầu tư bất động sản dã dùng tỷ lệ đòn bẩy quá cao so sức tưởng tượng của giới tài chính, không chỉ thế các nhà đầu tư BDS thông thường lại không nghiên cứu sâu về các sản phẩm tài chính này, thứ 2 sự lạc quan quá cao, tâm lý đám đông và quyết định nhanh chóng là nguồn cơn của sự sụp đổ trọng đầu tư bất động sản thời gian qua.
Mặt khác trong chứng khoán các chuyên gia đã khuyên “Chỉ nên sử dung margin trong các giao dịch ngắn hạn. Nếu đầu tư lâu dài thì margin không phải một lựa chọn khôn Ngoan” mà bất động sản lại là 1 kênh đầu tư dài hạn nên có sử dụng chỉ nên sử dụng dưới tỷ lệ 1:2 tức vay không quá 50% khi đầu tư BDS.
Theo Trần Thế Nhật
